马云预言成真：房地产市场的拐点似乎已到来

回顾过去二十多年，房产曾被广泛视作一款能稳固增值和抗击通货膨胀的资产。但如今，政策层面的变化已经明确表明，住房被重新定义为一种消费品，这与客厅的彩电并无二致。这个转变恰恰成为了八月楼市中最为关键的分水岭。过去每当政策略显宽松，大家总是乐观期待楼市的暴涨，因其价格锚仍牢牢系于金融资产之上。然而，现在这个基础彻底改变，购房的考量不再是“能涨多少”，而是单纯的“值多少钱”。追溯到2017年，马云的一番话引发了众多质疑和嘲讽，然而如今，他的预判却成为了现实的最佳注解。

在讨论楼市拐点时，许多人往往侧重于探讨周期性回暖的迹象。房地产行业因其与民众生活息息相关，历来被认为是经济表现的重要风向标。刚刚过去的第一季度，商品房销售出现了回暖，房价同比上涨了6.3%，这引发了不少人对楼市复苏的讨论。虽然市场回暖的信号确实显现，但单凭这些迹象便断定市场真正复苏，依然为时尚早。市场在一到二月的恢复速度快速，但三月初仍维持良好状态，强劲的涨幅在很大程度上归因于去年同期的低基数，而去年整体市场表现偏低迷。此外，季节性因素同样在起作用，国内银行放贷习惯通常集中在每年的第一季度，资金投放后通常能见到一年内的回报，而第一季度也是信贷投放的高峰期。尽管关于这种短期回暖的讨论一直未曾中断，但八月楼市的重大转向已开始揭示更为深刻的变化。

自2022年三四月份以来，中国的货币环境向宽松过渡，M2增长一度达到23%，各类市场利率保持在历史低位。这轮金融宽松的时间持续长达十多年，是自有统计数据以来持续最久的一轮。结合季节性放款和持续宽松的金融环境，我们看到从一二月份到三月上旬房地产销售的积极表现。但值得注意的是，市场内部仍存在明显的分化现象。新房与二手房市场的表现差异显著，成交主要集中在二手房，房企之间也有较大差异，具备国企背景的企业销量表现较好，而民营企业则依然面临压力。

有人认为信贷宽松可以彻底解决库存问题，但在房价拐点到来的这一天，库存周转的效率已经成为更为紧迫的考验。市场压力往往被简化为存量房产的消化，而我们不能仅仅用绝对数值来评判存货指标。通常，存货的评估使用存货销量比，来估算全部存货消化需要的时间。这是一个相对指标，极度依赖当前的销售速度。销售速度缓慢，必然导致去化周期的延长。去年房地产开发投资的降幅接近四成，新房建设的规模正在收缩，理论上新增存货不可能大规模涌现。整体在建房屋规模约为100亿平米，其中商品房60亿平米，住宅大约50亿平米。按照每年约10万亿的销售规模和均价约1万每平米的标准，每年销售10亿平米住宅，全部在建住宅消化完毕需要的时间大约在五年。存货的多少没有绝对标准，销售速度的快慢直接影响去化周期的结果。

许多人曾对此抱有乐观态度，想当然地认为五六年就能解决，但现实中，人口的逐年下降使马云的预判真实地显现。出生率的下滑以及城镇化速度减缓，催生了不少报告指出国内房地产将步入一个漫长的下行周期。想要正确理解房地产市场，不能简单地将整个行业贴上“下行”的标签。2021年18万亿的销售总额已经被广泛认为是近年来的高点，未来几年难以再现这样的水平。尽管城镇化的进程尚未结束，目前的城镇化率约为63%，距75%的目标仍有提升空间，按每年一个百分点的提升计算，仍需要十年左右的时间推进。大城市的人口规模庞大，外来流动人口也不容小觑。优质的教育、医疗、与就业资源汇聚在城市中，继续吸引年轻人落户，城市规模持续扩大。然而，许多人当时在沉浸于相信城镇化会支撑市场的幻梦中，未能察觉八月市场的潜在压力早已开始显现。

自1998年住房市场化改革以来，中国房地产市场经历了二十多年的飞速发展。仍然记得，那段时期很多人讲述着购房带来的财富增值故事，如今人们逐渐达成共识，房地产的快速增长时代已经结束，未来行业整体增速将会明显放缓。在这种新的市场环境下，购房是否仍然是一个明智的投资选择，成为了一个亟待探讨的问题。过去二十年，购房获得收益的现象，主要得益于当时的大环境。自1998年房改开启私有财产时代，公房分配制度改革使众多家庭获得住房权益，形势发生了根本性变化。2001年加入WTO后，经济高速发展带动大量农民进入城镇，劳动生产率大幅提升，居民收入随之增长，城镇化迅速推进，城镇化率从不足40%提升至60%以上，这一背景下，房价的持续上升并不让人奇怪。曾经的高速扩张使得许多人坚信资产增值的可能性，而如今面对残酷的房价差异，财富的幻影正逐渐破灭。许多人习惯用房价收入比来判断市场泡沫，国内房价收入比已达到三十到四十倍，意味着不吃不喝需数十年才能买得起一套住房。但在与股票市场的比较中，人们却往往只看市盈率，而不是用静态的房价收入比去评判房地产市场。